Modul Seri III: Aspek Hukum Dalam Ekonomi
Dosen: Gunawan Wibisono SH MSi
HAK HAK ATAS TANAH, AIR DAN
RUANG ANGKASA SERTA PENDAFTARAN TANAH
I. Ketentuan-Ketentuan Umum
Pasal 16
1) Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat 1 ialah:
a. hak milik
b. hak guna-usaha
c. hak guna-bangunana
d. hak pakai
e. hak sewa
f. hak membuka tanah
g. hak memungut hasil-hutan
h. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.
2) Hak-hak atas air dan ruang angkasa sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat 3 ialah:
a. hak guna air
b. hak pemeliharaan dan penangkapan ikan
c. hak guna ruang angkasa
Pasal 17
1) Dengan mengingat ketentuan dalam pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang dimaksud dalam pasal 2 ayat 3 diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.
2) Penetapan batas maksimum termaksud dalam ayat 2 pasal ini dilakukan dengan peraturan perundangan di dalam waktu yang singkat.
3) Tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum termaksud dalam ayat 2 pasal ini diambil oleh Pemerintah dengan ganti kerugian, untuk selanjutnya dibagikan kepada rakyat yang membutuhkan menurut ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Pemerintah.
4) Tercapainya batas minimum termaksud dalam ayat 1 pasal ini, yang akan ditetapkan dengan peraturan perundagan, dilaksanakan secara berangsur-angsur.
Pasal 18
Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan Undang-undang.
II Pendaftaran Tanah
Pasal 19
1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2) Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi:
a. pengukururan, perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan pengalihan hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti-hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
3) Pendaftaran tanah diselenggaran dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomis serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
III Hak Milik
Pasal 20
1) Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.
2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
Pasal 21
1) Hak warganegara Indonesia dapat mempunyak hak milik
2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya
3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara, denga ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
4) Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat 3 pasal ini.
Pasal 22
1) Terjadinya hak milik menurut hukum adat diatur dengan Peraturan Pemerintah
2) Selain menurut cara sebagai yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini hak milik terjadi karena:
a. penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemeritnah
b. Ketentuan Undang-undang
Pasal 23
1) Hak milik, demuikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarakan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.
2) Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.
Pasal 24
Penggunaan tanah-milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan peraturan perundangan.
Pasal 25
Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Pasal 26
1) Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2) Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warganegara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat 2, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
Pasal 27
Hak milik hapus bila:
a. tanahnya jatuh kepada Negara:
1. karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18;
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
3. karena ditelantarkan;
4. karena kententuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 2
b. tanahnya musnah.
IV Hak Guna-Usaha
Pasal 28
1) Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
2) Hak guna-usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektas atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan tehnik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.
3) Hak guna-usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
Pasal 29
1) Hak guna-usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun
2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha-usaha untuk waktu paling lama 35 tahun
3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat 1 dan 2 pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun.
Pasal 30
1) Yang dapat mempunyak hak guna-usaha ialah:
a. warganegara Indonesia;
b. badan-hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-usaha, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika hak guna-usaha yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
Pasal 31
Hak guna-usaha terjadi karena penetapan Pemerintah
Pasal 32
1) Hak guna-usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut, harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.
2) Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya hak guna-usaha kecuali dalam hak-hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.
Pasal 33
Hak guna-usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Pasal 34
Hak guna-usaha hapus karena:
a. Jangka waktunya berakhir;
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d. disebut untuk kepentingan umum
e. ditelantarkan
f. tanahanya musnah
g. ketentuan dalam pasal 30 ayat 2.
V. Hak Guna Bangunan
Pasal 35
1) Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
3) Hak guna-bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pasal 36
1) Yang dapat mempunya hak guna-bangunan ialah:
a. warganegara Indonesia
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna-bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
Pasal 37
Hak guna-bangunan terjadi:
a. mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara: karena penetapan Pemerintah
b. mengenai tanah milik: karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna-bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.
Pasal 38
1) Hak guna-bangungan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut haru didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.
2) Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna-bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecual dalam hak-hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.
Pasal 39
Hak guna-bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Pasal 40
Hak guna-bangunan hapus karena:
a. jangka waktunya berakhir;
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d. dicabut untuk kepentingan umum;
e. diterlantarkan;
f. tanahnya musnah;
g. ketentuan dalam pasal 36 ayat (2)
VI Hak Pakai
Pasal 41
1) Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-Undang ini.
2) Hak pakai dapat diberikan:
a. selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunkan untuk
keperluan yang tertentu;
b. dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
3) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
Pasal 42
Yang dapat mempunyai hak pakai ialah:
a. warganegara Indonesia;
b. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c. badan-hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
d. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Pasal 43
1) Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang.
2) Hak pakai atas tanah-milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.
VII Hak Sewa untuk Bangunan
Pasal 44
1) Seseorang atau suatu badan-hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
2) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan:
a. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
b. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
3) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
Pasal 45
Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah:
a. warganegara Indonesia;
b. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c. badan-hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
d. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
VIII Hak Membuka-tanah dan Memungut Hasil Hutan
Pasal 46
1) Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warganegara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pmerintah.
2) Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya diperoleh hak milik atau tanah itu.
IX Hak Guna-air, Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan
Pasal 47
1) Hak guna-air ialah hak memperoleh air untuk keperluan tertentu dan/atau mengalirkan air itu di atas tanah orang lain.
2) Hak guna-air serta pemeliharaan dan penangkapan ikan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
X Hak Guna Ruang-Angkasa
Pasal 48
1) Hak guna ruang-angkasa memberi wewenang untuk mempergunakan tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa guna usaha-usaha memelihara dan memperkembangkan kesuburan bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dan hal-hal lainnya yang bersangkutan dengan itu.
2) Hak guna ruang angkasa diatur dengan Peraturan Pemerintah.
XI Hak-hak Tanah untuk Keperluan Suci dan Sosial
Pasal 49
1) Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial.
2) Untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya sebagai dimaksud dalam pasal 14 dapat diberikan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dengan hak pakai.
3) Perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah
XII Ketentuan-ketentuan Lain
Pasal 50
1) Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak milik diatur dengan undang-undang
2) Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan diatur dengan peraturan perundangan.
Pasal 51
Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna-usaha dan hak guna-bangunan tersebut dalam pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan Undang-undang.
KETENTUAN PIDANA
Pasal 52
1) Barang siapa dengan sengaja melanggar ketentuan dalam pasal 15 dipidana dengan hukuman kurungan selama-lamanya 3 bulan dan/atau dengan setinggi-tingginya Rp.10.000,-
2) Peraturan Pemerintah dan Peraturan perundangan yang dimaksud dalam pasala 19, 22, 24, 26 ayat 1, 46, 47, 48, 49 ayat 3 dan 50 ayat 2 dapat memberikan ancaman pidana atas pelanggaran peraturannya dengan hukuman kurungan selama-lamanya 3 bulan dan/atau denda setinggi-tingginya Rp.10.000,-
3) Tindak-pidana dalam ayat 1 dan 2 pasal ini adalah pelanggaran.
*********
